Новости

"Занимательная география", "Коммерсант - Банк", 21.09.2006

21.09.2006

Не секрет, что рост цен, в частности на московскую недвижимость, спровоцирован покупками квартир для инвестиций или сдачи в аренду. Однако сейчас стоимость «входного билета» на инвестиционный рынок московской недвижимости стала слишком высока для подавляющего большинства россиян. В такой ситуации можно рассмотреть вариант инвестиций в зарубежную недвижимость, прежде всего путем покупки ее в кредит, так как ставки по ипотеке за рубежом примерно вдвое ниже, чем в России. В тонкостях зарубежной ипотеки разбирался Александр Потапов.

Доход или отдых?

Все чаще можно услышать фразу «Я купил домик на море», при этом говорящий уточняет, что речь идет не о Черноморском, а о Средиземноморском или Адриатическом побережье. «Вряд ли я купил бы в Сочи приличный дом за $150 тыс., зато за эти деньги я приобрел отличную виллу в Болгарии»,- хвастал бывший мой сокурсник по университету. Другой звонил из Испании, где, взяв кредит в банке, купил двуспальные апартаменты. «Теперь не надо тратиться на отель, кроме того, после выплаты кредита при продаже квартиры я заработаю не меньше 30–40%»,- радостно объяснял он мне. «Россияне все чаще приобретают недвижимость за рубежом, причем в равной степени как для возможного получения дохода, так и для проживания,- говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «Бест-недвижимость»

Юлия Титова.- «Инвестиционная привлекательность таких вложений довольно высока: в странах с развитой экономикой цены растут на 10-15% в год». Согласна с ней и руководитель отдела зарубежной элитной недвижимости компании Knight Frank Елена Нортон: «В Европе рост цен на жилье ниже, чем в России, однако он более стабильный». Кроме того, по мнению опрошенных »Ъ« экспертов, одним из главных стимулов покупки недвижимости является доступность и дешевизна ипотечных кредитов в Европе. Легче всего, по словам экспертов, россиянам получить кредит в Испании, Португалии и на Кипре. В таких странах, как Англия, Франция или Италия, лучше брать кредит при содействии ипотечных брокеров или риэлтеров. «Если человек не имеет банковской истории и поручителей из числа резидентов страны, то, скорее всего, ему откажут в кредите. Выход - обратиться к российским или зарубежным компаниям-посредникам, специализирующимся на подобных услугах. Они помогут не только подобрать недвижимость, правильно оформить документы, помочь в оформлении сделки, но и окажут необходимое содействие в получении ипотечного кредита»,- уверена Юлия Титова.

Плати как удобнее

В большинстве стран нерезидентам трудно получить кредит для оплаты покупки полностью - обычно кредитуют не больше 65-70% от стоимости жилья, в ряде стран могут потребовать поручительство от граждан или компаний, зарегистрированных в стране. Процентные ставки в большинстве стран ЕС разнятся незначительно и начинаются от 3,5% годовых. Во многих странах распространены программы с плавающими ставками. От программ с фиксированной ставкой они отличаются тем, что по ним можно платить по кредиту то больше, то меньше. Так, в начале августа Европейский центральный банк повысил базовую процентную ставку евро с 2,75% до 3%, следовательно, заемщики, взявшие кредит с плавающей ставкой в евро, теперь платят больше. Но ставку могут со временем и понизить. Такие программы немного похожи на игру на фондовом рынке и непривычны российским заемщикам, знакомым с ипотекой по фиксированной ставке.

Кроме того, величина ставки по кредиту часто зависит от назначения покупки (покупка для сдачи в аренду, покупка первой в жизни недвижимости и т. д.), от кредитной истории (неотягощенная, среднеотягощенная), от выплат (выплата суммы кредита и процентов по кредиту, выплата только процентов по кредиту). «Выплата только процентов - весьма удобная схема для многих: платятся лишь проценты (например, в Англии - около 6% в год). Чаще такая схема гораздо выгоднее, чем аренда жилья, кроме того, всегда есть возможность изменить программу и начать выплачивать и стоимость самой квартиры»,объясняет Елена Нортон.

Легкие пути

По мнению аналитиков, российским гражданам проще всего получить ипотечные кредиты в Испании, Португалии и на Кипре. «Спрос на испанскую недвижимость постоянно растет, наиболее активно ее покупают англичане и немцы, но и российские граждане нередко проявляют интерес, особенно к недвижимости в Барселоне, домам и апартаментам в Марбелье, Сотогранде и других курортных городах»,- говорит директор компании Cadespa S.L. Олег Бакалюк. Довольно активно покупается недвижимость в районах Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-Брава. По словам консультанта компании EstateService Алексея Савича, если рассматривать варианты квартир, расположенных не на первой линии моря, можно рассчитывать на покупку студии по цене от ?80 тыс.

Если гражданам Испании местные банки предоставляют кредиты на 100% стоимости жилья, то для нерезидентов, в том числе для россиян, эта планка около 60–70%. «Кредит в Испании получить довольно легко - достаточно иметь загранпаспорт с действующей визой и выданную работодателем справку о доходах за последние полгода. Чтобы получить приемлемую сумму для покупки квартиры или дома, нужен подтвержденный доход от ?2,5-3 тыс.»,- утверждает Алексей Савич. «Это относится не только к Испании — в загранпаспорте должна быть виза той страны, где вы намерены купить недвижимость. При этом копию загранпаспорта и справку о доходах, представляемые в банк, необходимо нотариально заверить и перевести на язык страны, в которой будет приобретаться недвижимость»,- предупреждает Юлия Титова. Кроме того, необходимо учитывать, что в банках Испании, Италии или Франции с покупателем из России, как правило, не будут разговаривать по-английски, поэтому необходим нотариус, который может одновременно быть и переводчиком.

Дополнительные документы — о доходах или гонорарах, об имеющейся в России или других странах собственности, по словам экспертов, необязательны, но всегда принимаются банками и могут рассматриваться как дополнительный аргумент в пользу заемщика.

«Банк не будет рассматривать заявку, если не указан объект недвижимости, который вы собираетесь купить. Поэтому необходимо сначала подобрать жилье и заключить предварительный контракт с продавцом, риэлтером или строительной компанией»,- объясняет Юлия Титова. К тому же во всех странах нужно пройти определенные процедурные формальности - например, на Кипре получить разрешение от совета министров на покупку недвижимости, в Италии - налоговый номер (ИНН). После того как предварительный контракт заключен, покупатель открывает счет в банке, для чего требуется его обязательное присутствие в банке, хотя процедура занимает не больше часа. После этого он выплачивает первоначальный взнос за квартиру или дом на счет продавца или нотариуса, проводящего сделку.

После заключения предварительного контракта заявка рассматривается банком. Это занимает не больше двух месяцев. Обычно заемщик поручает завершить сделку своему доверенному лицу. Как только банк одобрил кредит, заемщик заключает окончательный договор купли-продажи с продавцом, и оригинал договора передается в банк. Сделка регистрируется местными органами (регистрационная или кадастровая палата), и покупатель может вселяться в приобретенное жилище и жить, не забывая платить по кредиту.

«В отличие от российской практики, за границей в контракте можно указать периодичность, с которой будет погашаться кредит — это могут быть ежемесячные, ежеквартальные транши или оплата раз в полгода»,- уточняет Юлия Титова. Кстати, с 1 июля 2006 года покупка недвижимости за рубежом несколько упростилась: изменения в законодательстве о валютном регулировании позволяют переводить из российских банков за границу любые суммы после предоставления в банк, через который будет осуществляться оплата кредита, копии договора купли-продажи.

«При оформлении ипотеки за границей не следует забывать о дополнительных затратах,- напоминает Олег Бакалюк.- При переоформлении недвижимости при сделке купли-продажи все расходы несет покупатель, в том числе и комиссию за выдачу кредита». Помимо выплат по кредиту нужно включить в стоимость покупки страхование жизни и недвижимости, а также расходы на содержание дома. В среднем затраты на приобретение составляют 8-10% от стоимости объекта недвижимости, из которых около 7% составит НДС, а оставшиеся 1-3% - это расходы на нотариуса, оформление сделки и другие выплаты«.

Один дом в одни руки

Довольно легко нерезидентам оформить кредит и на Кипре. По словам замглавы представительства Банка Кипра в Москве Михаила Хараламбоса, заемщику достаточно подтвердить свой доход: «Это могут быть выписки из банков или налоговая декларация». Максимальный срок, на который банки Кипра выдают ипотечные кредиты,- 15-20 лет, при этом ссуда не превысит 70% стоимости жилья или участка земли, на котором планируется постройка дома. По словам Михаила Хараламбоса, ставка по кредиту в долларах и кипрских фунтах составляет примерно 7%, в евро - 5%, а оформление ипотеки на Кипре займет около трех недель.

Иностранцам, не являющимся гражданами стран ЕС, разрешается покупать для личного пользования или одну квартиру, или один участок земли под строительство, или один дом на участке, не превышающем 4 тыс. кв. м. Иностранцы, особенно англичане, покупают дома или квартиры в окрестностях Пафоса, популярны Никосия и Лимасол. Как заявили в компании Lefkios Vassilou & Co., «квартира с одной спальней в старом жилом фонде Лимасола будет стоить приблизительно 15-20 тыс. кипрских фунтов (1 кипрский фунт - $2,1), а квартира с одной спальней в только что построенном доме с улучшенной планировкой в престижном районе обойдется в 60 тыс.

Португальская недвижимость не так популярна, хотя ее перспективы оцениваются многими экспертами весьма высоко. «Потенциал недвижимости в Португалии недооценен, а между тем здесь вполне можно найти хорошие варианты на побережье, при том что кредитные продукты развиты почти так же, как в Испании»,- говорит Юлия Титова. Условия получения кредита здесь практически идентичны испанским. Стоимость обслуживания кредита немного выше - около 4,7-5% в год.

Новые рынки

По мнению экспертов, инвестиционный потенциал недвижимости в странах Восточной Европы гораздо выше, чем в Западной. Новые развивающиеся рынки — это в первую очередь Болгария, Черногория, Чехия, Латвия, Словения, Словакия и ряд других стран. По данным компании Knight Frank, в первом полугодии 2006 года наибольший рост цен на жилье отмечен в Латвии (45,3%) и Болгарии (20,5%). Правда, в ряде восточноевропейских стран кредитование пока еще не развито на должном уровне. «В Болгарии довольно высоки ставки по кредитам - около 8-9%, правда, и цены на недвижимость ниже»,- говорит Юлия Титова.

Почти все эксперты отмечают высокий спрос на недвижимость в Черногории, однако здесь практически не развита ипотека. Стоимость квартир начинается от ?30 тыс., но взять кредит не удастся: ни один местный банк пока не предлагает кредиты для нерезидентов.

Наверное, одна из немногих стран, которая сочетает умеренные восточноевропейские цены с высоким уровнем развития кредитных продуктов,- это Латвия. Интерес к латвийской недвижимости проявляют не только россияне, но и европейцы. «Привлекательные ставки, более низкая стоимость жилья по сравнению с другими странами Евросоюза, довольно простая процедура оформления кредита — все это делает привлекательными ипотечные кредиты, которые еще несколько лет назад получить было гораздо сложнее»,- рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования Rietumu Banka Инесе Бролиша.

Впрочем, по мнению Юлии Титовой, рынок Латвии довольно сильно перегрет. «Чтобы найти хороший вариант, нужно очень долго исследовать рынок. В Юрмале цены слишком высокие во многом благодаря активности русских покупателей».

Стоимость двухкомнатной квартиры в новостройке - от ?80 тыс., отдельные дома на побережье - ?200 тыс.-1 млн, а иногда и выше. «Практически никакой разницы между кредитованием граждан Латвии и других стран, в том числе по количеству документов или условиям кредитования, нет,- объясняет Инесе Бролиша.- При этом стоит отметить, что сама процедура предоставления ипотечного кредита довольно легкая для заемщика - ее оформление занимает до трех недель».

Копия паспорта, справка о доходах, согласие супруга или супруги на сделку, информация о заемщиках, информация о покупаемом объекте недвижимости — это основные документы, которые требует любой местный банк. «Как правило, все оформление проводится в отсутствие заемщика, однако при закреплении прав собственности на квартиру или дом ему лучше приехать в страну»,- предупреждает Инесе Бролиша. В московском представительстве Parex banka сообщили, что оформить ипотечный кредит можно лишь в латвийском офисе, однако документы можно пересылать через представительство.

Банки Латвии, как и российские, чаще всего выдают кредит на покупку квартиры или дома в размере до 90% от оценочной стоимости, но на срок гораздо более длительный — до 40 лет. Да и процентная ставка здесь ниже, при этом можно выбрать плавающую либо фиксированную ставку.

Заокеанские прожекты

В США несколько десятков банков предлагают ипотечные программы для нерезидентов, при этом кредит может быть как краткосрочным (меньше 3 лет), так и долгосрочным (30 лет). Проценты по кредиту составляют от 2,5% до 8%. Обычно банк дает кредит до 70% от стоимости недвижимости. При этом вовсе не обязательно присутствовать лично. «Процедурой оформления может заняться доверенное лицо, либо клиент может выслать пакет документов экспресс-почтой»,- говорит гендиректор компании Avenue Property Лариса Хорева. Основные документы - загранпаспорт и справка о доходах, переведенная и заверенная нотариусом. Количество документов зависит от банка - могут попросить и выписку из банковского счета, копию свидетельства о браке или свидетельства о рождении, а также предварительное соглашение о покупке.

В Австралии ипотечные кредиты для нерезидентов выдают на 70% от стоимости жилья. Ипотечный кредит предоставляется на 25-30 лет, среднегодовая процентная ставка - 6-9%. «Кредиты в Австралии бывают двух видов - с плавающей ставкой и с фиксированной. Если ставка плавающая, то банк может ее изменить по своему усмотрению в любой момент, но и клиент может в любой момент погасить часть кредита или весь кредит целиком без штрафа. Фиксированная ставка в банках Австралии выдается не больше чем на пять лет, после чего заключается новый договор по действующим на тот момент ставкам, если клиент хочет опять зафиксироваться. На практике получить кредит непросто: чтобы приобрести жилье в Австралии, любому иностранцу потребуется получить предварительное разрешение австралийского правительства и Иностранного инвестиционного наблюдательного совета. Заявление на получение предварительного разрешения подается в письменной форме на специальном бланке, а вся процедура займет около месяца. Кроме того, иностранцам в Австралии разрешено приобретать квартиры и таунхаусы, блоки квартир или земельные блоки только в новостройках и лишь до момента их заселения. Получить предварительное разрешение на приобретение вторичного жилья иностранному гражданину практически невозможно. Цена среднего дома площадью 180 кв. м с тремя-четырьмя спальнями и земельным участком в крупных городах составит как минимум $200 тыс.

Небезопасная экзотика

По поводу целесообразности покупки недвижимости в таких странах, как Турция, Египет или ОАЭ, мнения экспертов разошлись. «В Египте ценынизкие — можно купить приличные апартаменты за ?300/кв. м, только низкая цена сама по себе не может быть привлекательной, когда она не имеет потенциала роста, а его действительно нет, поскольку уровень доходов населения низкий, а ипотечные продукты развиты довольно слабо. А так как отдых в египетском отеле и так стоит довольно дешево, покупать здесь недвижимость лишь с целью проведения отдыха нерентабельно»,считает Юлия Титова.

По мнению замдиректора департамента ипотечного кредитования «Юниаструм банка» Владимира Бессонова, вложения в недвижимость ОАЭ довольно перспективны: «Студия с видом на Персидский залив в Дубае стоит от $120 тыс., апартаменты с двумя спальнями — $300 тыс., в небольших городах недвижимость еще дешевле». Кредиты нерезидентам дают здесь как местные, так и иностранные банки - разница только в требованиях к заемщикам и сроках. Например, National bank of Dubai выдает нерезидентам кредиты на срок до 12 лет по ставке 7-8% в год при условии внесения первоначального взноса в размере 10-20%. Единовременные затраты в 2-3% состоят из страхования жизни и недвижимости (до 0,5% от стоимости жилья), оформления кредита (0,5-1,25%), оплаты нотариуса и оценщика.

Эксперты полагают, что не стоит пренебрегать и недвижимостью в Марокко. «Купив апартаменты в этой стране, можно выгодно сдавать их внаем туристам — местное законодательство разрешает это нерезидентам»,- объясняет Владимир Бессонов. «Конечно, рынки недвижимости Египта, Турции или ОАЭ тоже растут, однако мы бы не стали советовать вложения в них. Арабская специфика и ментальность, отличные от европейских правовые нормы, неблагополучная криминогенная обстановка в ряде районов — все эти факторы стоит учитывать при инвестировании средств",сказали в одной из консалтинговых компаний.