Новости

"Бизнес и ипотека: любовь по расчету", "Квадратный метр", 07.06.2006

07.06.2006

Сергей Махоткин Руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО "МИАН-агентство недвижимости":

- Сегмент коммерческой ипотеки в настоящее время активно развивается, но есть проблемы, с которыми приходится сталкиваться как покупателям, так и продавцам. Одной из основных сложностей, конечно, является непрозрачность рынка коммерческой недвижимости в целом. Это выражается, к примеру, в невозможности оценить кредитоспособность покупателя. Кроме того, схемы, по которым осуществляется процесс купли-продажи, зачастую не устраивают банки. При этом на рынке уже существует достаточное количество программ ипотечного кредитования покупки коммерческой недвижимости.

***

Андрей Чернов Руководитель управления корпоративного кредитования по г. Москве КБ "Юниаструм банк":

- Действительно, законом "Об ипотеке" напрямую не предусмотрена возможность залога нежилой недвижимости в момент заключения кредитной сделки. Но в некоторых регионах Федеральная регистрационная служба регистрирует бизнес-ипотеку по аналогии с жильем. Там, где этого нет, выкуп помещения на компанию банка с последующей передачей ее заемщику является наиболее распространенной схемой. Еще один (наиболее редкий) вариант приобретения коммерческой недвижимости в кредит - лизинг. По мере усиления конкуренции банки вынуждены более лояльно относиться к анализу отчетности клиентов. В частности, для Юниаструм банка при принятии решения о кредитовании определяющим фактором является наличие у клиента реально работающего бизнеса (при условии, что официальная отчетность соответствует минимальным требованиям Центробанка). Если ипотека жилья - массовый продукт, который давно поставлен банками "на поток", то бизнес-ипотека - это, как правило, разовые сделки, каждая из которых требует индивидуального подхода. Вряд ли стоит рассчитывать на широкое распространение этой услуги в ближайшем будущем.

***

Коммерческая ипотека (бизнес-ипотека) - относительно новое явление на российском рынке недвижимости. Но во всем мире она распространена достаточно широко. Задача бизнес-ипотеки состоит в том, чтобы кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее залог. Очевидно, по многим параметрам эта схема выгоднее прямой покупки. Впрочем, и трудностей при этом возникает немало.

Схема бизнес-ипотеки во многом похожа на схему ипотеки жилья: действуют такие же процедуры оценки заемщика и объекта, тоже требуется первоначальный взнос и т. д. Главное и принципиальное отличие состоит в том, что законодательство не разрешает компаниям оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи (законом "Об ипотеке" определено, что в момент заключения сделки заложить можно лишь жилые помещения).

Таким образом, нарушается логическая последовательность действий: объект (например, магазин или офис) нужно сначала приобрести и только потом его заложить, чтобы получить кредитные средства. Обычная ипотечная схема, при которой заемщик вносит первоначальный взнос в размере 25-30%, а остальную сумму занимает, постепенно расплачивается с продавцом и через какое-то время становится собственником, здесь не работает. Это создает проблемы в основном для представителей малого и среднего бизнеса, которым не так легко приобрести помещения в собственность из-за отсутствия свободных денежных средств. Пока необходимые изменения в закон "Об ипотеке" не внесены, участникам рынка приходится искать обходные пути.

"А" и "В" в фаворе

Приобретаемая коммерческая недвижимость оценивается банком прежде всего с точки зрения доходности и ликвидности. Очевидно, что получить деньги на покупку, например, офисного здания класса А, уже имеющего постоянных арендаторов, нетрудно. С недвижимостью более низкой категории дело обстоит сложнее: ее в качестве залога банки предпочитают не рассматривать.

Если говорить об оценке заемщика, то претендовать на ипотечный кредит вправе только открытое юридическое лицо. Потенциальный клиент обязан предоставить банку всю финансовую отчетность, бизнес-план, показать оборотный капитал и т. д. К этому (по разным причинам) готовы далеко не все российские компании. Они не всегда понимают, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки же, не имея всех необходимых сведений, не в состоянии оценить свои риски. В результате они либо отказывают в выдаче средств, либо для подстраховки повышают процентную ставку.

Что касается остальных условий, то сроки кредитования при бизнес-ипотеке короче, чем при ипотечном кредитовании жилья: наиболее распространенный срок - пять лет. Первоначальный взнос, как правило, составляет 25-40% стоимости недвижимости. У клиента должен быть прибыльный баланс (превышение доходов над расходами), и он обязан как минимум год работать на рынке. Средние процентные ставки по кредиту - 12-16% годовых в валюте. Некоторые западные банки, работающие в Москве, практикуют 9% годовых, но при этом от заемщика требуется солидная кредитная история.

Купить или арендовать?

Простой расчет показывает, что если рентабельность бизнеса составляет примерно 25% годовых, то имеет смысл задуматься об ипотечном кредите на покупку офиса, магазина или склада, а потом брать заем на развитие бизнеса. Проценты банка по ипотеке сегодня сопоставимы с величиной ежегодной арендной платы (она составляет примерно 14-18% стоимости объекта). Так не выгоднее ли отдавать те же деньги за собственное помещение? При грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости (например, при сдаче ее в аренду) доходность вполне сравнима с выгодой от любой другой деятельности в сфере малого и среднего бизнеса. Это позволяет использовать ипотечные кредиты, процентная ставка по которым в данный момент находится на уровне 12-16% годовых в валюте. В нынешних условиях наиболее удобна следующая схема: объект покупается в собственность дочерней компании банка-кредитора; заемщик переводит ей около 25-40% средств (это по сути дела и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк. В дальнейшем дочерняя фирма банка передает объект заемщику.

Тянемся-потянемся за Западом

На Западе даже небольшие компании, только начинающие свою деятельность и не имеющие ничего, кроме бизнес-плана, могут рассчитывать на бизнес-ипотечный кредит. Там в качестве обеспечения принимают имеющиеся у владельца компании акции или (значительно реже) какую-то другую недвижимость. В России условия кредитования иные. Именно поэтому в настоящее время бизнес-ипотека у нас - это скорее перспективное понятие, чем реальное явление на рынке.

Чаще всего к ипотеке обращаются фирмы, решившие приобрести торговые площади и офисные помещения, которые они ранее снимали. В большинстве случаев это происходит потому, что арендная плата постоянно растет, а компаниям не хватает средств, чтобы совершить покупку без кредита: деньги вложены в производство, изымать их из оборота нерентабельно.

Высокие требования к первоначальному взносу (25-40% против 15% на Западе) являются одной из главных проблем, усложняющих жизнь заемщика. Кроме того, ему приходится брать на себя ряд дополнительных расходов - например, он обязан застраховать объект залога и оплатить его оценку.

Следует отметить, что риски кредитования юридических лиц под залог коммерческой недвижимости намного выше, чем при выдаче ипотечных кредитов под залог ликвидного жилья. Поэтому банки не хотят связываться с ее реализацией в случае дефолта заемщика.

К тому же заемщик должен не только обладать гарантированным источником погашения кредита, но и обосновать его юридическую чистоту.

Узок их круг

Такая услуга, как бизнес-ипотека, на московском рынке существует уже более двух лет. Но число банков, оказывающих подобные услуги, невелико. В этой области основными игроками являются западные кредитные организации: Райффайзенбанк, банк Сосьете Женераль Восток, Ханса банк.

Банки с преимущественно российским капиталом на данный момент не способны конкурировать с ними. Происходит это по нескольким причинам. Во-первых, нехватка "длинных" и дешевых финансовых ресурсов не позволяет им заявлять более длительные сроки кредитования и низкие процентные ставки. Кредиты, предоставляемые российскими банками для покупки объектов коммерческой недвижимости, в основном краткосрочны (до пяти лет). Между тем для окупаемости большей части коммерческих объектов требуется гораздо больше времени.

Во-вторых, большинство российских банков не совсем понимает суть бизнес-ипотеки из-за отсутствия опыта. Ранее они в основном либо кредитовали покупку жилья, либо выдавали займы на покупку офисов или магазинов при условии получения доли в уставном капитале, становясь в итоге соинвесторами.

Из-за вышеперечисленных различий и сложностей, возникающих перед отечественными банками, эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценивают будущее российской бизнес-ипотеки.

Впрочем, некоторые российские кредитные организации уже начали активно работать на этом рынке. Так, например, Московский ипотечный центр наладил сотрудничество в этой области с Народным залоговым банком и ведет переговоры со Сбербанком и Внешторгбанком. Свои услуги предлагают также компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", "БЕСТ-Недвижимость" и некоторые другие. По мнению риэлторов, спрос на подобную услугу постоянно растет.

Есть спрос - будет и предложение

При всех ее плюсах бизнес-ипотека доступна сейчас не всем. И это притом, что спрос на такую услугу со стороны малого и среднего бизнеса уже сформирован (коммерческая недвижимость по отдельным категориям дорожает быстрее жилой - покупка офисов становится очень выгодным бизнесом).

Соответственно, должно появиться и предложение. Прежде всего требуется внести необходимые дополнения в закон "Об ипотеке". Главная задача состоит в том, чтобы кредиты на приобретение коммерческой недвижимости были доступны не только горстке представителей крупного бизнеса, а стали вполне массовым явлением.

***

Наиболее удобна следующая схема: объект покупается в собственность дочерней компании банка-кредитора; заемщик переводит ей около 25-40% средств (это и есть его первоначальный взнос); остальную сумму вносит банк.

***

Квартиры, которые можно приобрести с помощью ипотечного кредита, ищите в этом номере М2 на с. 24-70

***

Таблицу основных ипотечных программ московских банков и специализированных агентств см. на с. 16

***

ОСНОВНЫЕ ИПОТЕЧНЫЕ ПРОГРАММЫ МОСКОВСКИХ БАНКОВ И СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ АГЕНТСТВ (по состоянию на 1 июня 2006 года)