Новости

"Ростовская ипотека: иногда выгоднее взять обычный потребительский кредит". "Город N", 01.11.2005

01.11.2005
"Ростовская ипотека: иногда выгоднее взять обычный потребительский кредит". "Город N", 01.11.2005

В ряде случаев это потребует меньше времени и денег, нежели при оформлении в залог недвижимости.
Рынок ипотечных кредитов в Ростове пестрит самыми разнообразными предложениями. Кредиты на покупку жилья предлагает ростовчанам около двух десятков банков. Часть из них работает по федеральной программе, другие имеют собственные продукты. Объем выдаваемых кредитов растет быстрыми темпами, тем не менее, здесь по-прежнему доминируют собственные продукты банков. Федеральная ипотека в виде кредитов Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) хоть и является достаточно выгодным предложением, пока не стала массовой из-за более сложной процедуры оформления.

В этом году в области будет выдано 4,5–5 тыс. жилищных кредитов. В прошлом году в Ростовской области было выдано около 2800 ипотечных и жилищных кредитов. В сентябре 2004 г. область была включена в общефедеральную систему рефинансирования АИЖК. В четвертом квартале 2004 года по стандартам федерального агентства выдано и рефинансировано кредитов и займов на общую сумму свыше 20 млн. руб. При этом по собственным ипотечным программам коммерческих банков в 2004 году было выдано свыше 2000 кредитов на сумму более 250 млн. руб. Из них примерно полторы тысячи кредитов выдал лидер данного рынка — Юго-Западный Сбербанк. Цифры эти приводил на недавнем круглом столе по вопросам развития ипотеки начальник управления по жилищной политике и строительному комплексу Минстроя Ростовской области Игорь Далаксакуашвили. Интересно, что, по данным ЦБ РФ, объем задолженности по кредитам на покупку жилья и ипотеке в Ростовской области на 1 января 2005 года составил 675,3 млн. руб. Это свидетельствует о том, что заметная часть кредитов выдается столичными банками не через свои филиалы, а напрямую.

В этом году, по прогнозам областного Минстроя, в области будет выдано 4,5–5 тыс. жилищных кредитов. А сумма их явно превысит 1 млрд. руб. Один только Юго-Западный Сбербанк за 9 месяцев текущего года выдал кредитов более чем на 550 млн. руб. Наряду с ним наиболее заметными игроками на данном рынке являются Донской народный банк и банк «Центр-инвест». К 2010 году власти хотят помочь довести эту цифру до 10 тыс. кредитов в год, что составит 50% от продаж жилья, способного быть залогом по ипотеке (т. е. кроме ветхого жилья, старого фонда).
По оценкам риэлтеров, сегодня до 15% сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотечных кредитов. Суммы таких кредитов также растут.

— Если ранее заемщики брали в кредит 300–350 тыс. руб., то сейчас в основном 450–600 тыс. руб., — отмечает Евгений Паршин, второй заместитель гендиректора АН «Лендлорд». — Далеко не все имеют жилье, чтобы продать его и купить новое, большего размера, взяв кредит на недостающую сумму. У многих клиентов нет жилья в собственности, но есть хорошая зарплата и профессиональные перспективы. Если требуемая сумма невелика, возможно, нет смысла брать стандартный ипотечный кредит с оформлением в залог приобретаемой квартиры, ведь это требует дополнительных расходов на оформление необходимых документов. Проще взять потребительский кредит. Некоторые банки выдают такие кредиты на сумму до $ 25 тыс. на 15 лет без залога, а в качестве обеспечения им достаточно поручителей.
Банковские кредиты пока преобладают. Кредиты на приобретение жилья, выдаваемые в Ростовской области, можно разделить на несколько категорий. Во-первых, это льготные кредиты с субсидированием 2/3 процентной ставки для работников бюджетной сферы, выдаваемые Агентством жилищных программ в рамках целевой программы обладминистрации. В ней принимает участие ряд банков, например Юго-Западный Сбербанк или местный филиал Банка Жилищного Финансирования. В 2005 году на решение квартирного вопроса ростовчан с использованием различных схем ипотечного кредитования в областном бюджете предусмотрено 230 млн. руб., что в 2,5 раза больше, чем в предыдущем.
Другой вид ипотеки — это кредиты по стандартам АИЖК с оформлением закладной. Их предлагает Ростовская региональная ипотечная корпорация, сотрудничающая с Донским народным банком, Донским инвестиционным банком и банком «Российский капитал». Некоторые банки работают с АИЖК напрямую. Впрочем, на рефинансировании кредитов много не заработаешь, здесь прибыль ограничивается единовременной комиссией за выдачу кредита, поэтому банки, имеющие достаточно кредитных ресурсов, предлагают заемщикам собственные ипотечные продукты (см. таблицу). При этом ряд банков предлагает условия, аналогичные кредитам АИЖК, — 14% годовых на 27 лет, с первоначальным взносом 30% (если речь идет о новостройке, то на этапе строительства, до оформления квартиры в собственность ставка составляет 17%).

Среди банковских кредитов большая часть требует оформления в залог приобретаемого имущества, но есть продукты, которые в качестве обеспечения рассматривают поручителей, а также автомобиль или недвижимость, уже находящиеся в собственности заемщика. Поручители часто требуются и в случае оформления кредита на стройварианты, которые сегодня также рассматриваются АИЖК и многими банками как объект ипотечного кредитования.
— Банковские кредиты пока преобладают в сравнении с теми, что дает АИЖК, — отмечает Алексей Щербаков, директор Ростовской региональной ипотечной корпорации. — В то же время появилось много инвесторов (в том числе банков), готовых выкупать закладные по ипотечным кредитам наряду с АИЖК. Проблема лишь в том, что закладных сегодня меньше, чем желающих их купить. Федеральная программа весьма выгодна для заемщика, но трудна в исполнении для кредитора. Успех некоторых банков как раз и кроется в простоте процедуры оформления кредита.

Еще одна разновидность ипотечного кредитования — совместные программы банков и застройщиков. Например, программа компании «ПИК-Регион» и Банка Жилищного Финансирования. За основу здесь взят федеральный кредит АИЖК, но на период строительства клиенту дается существенная скидка на процентную ставку — 10–11% вместо обычных 17%. Соглашение в области ипотечного кредитования подписали также Юго-Западный Сбербанк и строительный концерн «ВАНТ». Банкиры считают такую ипотеку весьма перспективным направлением. Как сообщил зампредседателя ЮЗБ СБ РФ Сергей Бритвин, в банке даже создан специальный отдел по финансированию строительных проектов. Управляющая ФКБ «Юниаструм Банк» в Ростове-на-Дону Лариса Чураева сообщила корреспонденту N, что банк намерен начать активную работу с застройщиками в области создания совместных ипотечных программ. Сеть региональных операторов по ипотечному кредитованию в настоящее время создает Газпромбанк, имеющий возможность привлечения более дешевых средств иностранных банков и инвестирования их в региональные проекты жилищного строительства.
Кто взял кредит еще 2 года назад, тот уже выиграл. Основные вопросы, которыми обычно задаются потенциальные клиенты: насколько выгодна сегодня ипотека? не стоит ли подождать дальнейшего снижения процентных ставок? какой из кредитов предпочесть?

— Говоря о вероятном снижении процентных ставок, нужно не забывать о том, с какой скоростью растут цены на недвижимость, — отмечает Ольга Тикиджи-Хамбурьян, исполнительный директор риэлтерской компании «Дон-МТ». — Тот, кто два года назад взял ипотечный кредит, оказался в выигрыше, поскольку цены на недвижимость за это время выросли чуть ли не на 50%. Рост цен часто перекрывает проценты по кредиту. Кроме того, ипотечный договор составляется индивидуально, и в нем можно предусмотреть возможность перерасчета размера процентных ставок при снижении их уровня на рынке. В Москве это уже практикуется.

Выбор продуктов на рынке широк, но, как заметил глава Ростовской региональной ипотечной корпорации Алексей Щербаков, внешние параметры кредита еще не дают представления о его доступности. Заявленные условия могут быть привлекательными, но банк будет требовать от заемщика документы, которые тот не в силах предоставить, или срок рассмотрения заявки окажется очень большим, а цены в это время не будут стоять на месте.

Требования у банков могут быть самыми разными. Одни требуют подтверждения доходов формами, утвержденными законодательством РФ, — это справка о доходах по форме 2-НДФЛ, декларация о доходах, отчет оценщика о размере доходов от владения бизнесом и т. д. Другим достаточно справки от работодателя, они готовы рассматривать неподтвержденные доходы, учитывать совокупный доход супругов, находящихся в гражданском браке, и т. д., но в этом случае могут назначить более высокую процентную ставку по кредиту. Ставки могут возрастать и с увеличением срока кредитования. Максимальная сумма кредита у многих банков определяется на основании оценки платежеспособности заемщика, исходя из условия, что сумма ежемесячных платежей не может превышать 35–50% от ежемесячных доходов его семьи.

Стоит учитывать и тот факт, что процентная ставка еще не отражает всех реальных расходов по кредиту. Ряд банков взимает единовременную комиссию за выдачу кредита, которая может достигать 3% от его суммы. Кроме того, берут деньги за обналичивание и использование банковской ячейки. Есть еще ряд дополнительных сборов, связанных с оформлением документов: комиссия за рассмотрение кредитной заявки (500–3000 руб.), комиссионные риэлтерской фирме (3–6% от суммы сделки), плата за оценку стоимости предмета ипотеки (2000–5000 руб.), тариф за нотариальное удостоверение договора приобретения квартиры (3000 руб.), сбор за государственную регистрацию договора приобретения квартиры (500 руб.), страхование жизни и здоровья заемщика, приобретаемой квартиры и титула собственности (до 1,5% от стоимости сделки) и т. д.

— Все эти расходы могут составить дополнительные 8–10% от стоимости кредита, так что в большинстве случаев первоначальный взнос будет не 30%, а все 40%, — отмечает Евгений Паршин. — Исходя из этого, кредиты без оформления в залог приобретаемой квартиры выглядят несколько интереснее, по ним расходов может быть гораздо меньше.

Для грамотного выбора необходимого кредита лучше всего не обращаться сразу во все банки, а воспользоваться услугами ипотечных центров, где аккумулируется вся необходимая информация. Там помогут подобрать оптимальную программу. Кроме того, в серьезных риэлтерских компаниях обязательно есть ипотечные консультанты, готовые дать бесплатные рекомендации. Возможно, такой путь выбора ипотечной программы будет более быстрым и эффективным.