Новости

"Берем кредит!". "Экономика и жизнь – Сибирь", 31.10.2005

31.10.2005
"Берем кредит!". "Экономика и жизнь – Сибирь", 31.10.2005

Словом "ипотека" нынче пользуются все, кому не лень. Каких только объявлений ни встретишь: ипотека 6% годовых, социальная ипотека 3%, ипотека от застройщика, даже ипотека круглосуточно. О том, как отличить реальную схему от очередного надувательства, как получить и на каких условиях возвращать кредит, а также о других видах кредитования, мы решили проконсультироваться у Андрея БОЛСУНОВСКОГО, заместителя управляющего ФКБ "Юниаструмбанк" в Красноярске.

...НА КВАРТИРУ
- Андрей Иванович, мы изучили предложения красноярских банков, среди них минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам, как, например, в вашем банке, составляет 14% годовых. Что это за интригующие объявления о 36 процентах и как отличить правильную ипотеку от обмана?
- Правильная ипотека - это ипотека банковская, потому что взаимоотношения с различными обществами, застройщиками, риэлтерами и т. д., по большому счету, нигде не регламентируются. Закон об ипотеке базируется непосредственно на отношениях клиентов и банков, исключая участие каких бы то ни было посредников.
Что же касается упомянутых объявлений, ни за одним из них явно не стоит банк, и называться "ипотечными" такие кредиты не могут. Если речь идет о застройщике, значит, он просто продает квартиры в рассрочку. Строители сами берут кредиты, и в Красноярске даже среди крупных предприятий нет таких застройщиков, которые могли бы продать квартиру с рассрочкой в 10 лет. Это значит, что вы, скорее всего, не получите квартиру, пока за нее не рассчитаетесь, или ее не оформят на вас, пока вы не выплатите всю сумму. А за эти годы с компанией может случиться все, что угодно, могут возникнуть затруднения с вводом объекта в эксплуатацию, а на неоформленную квартиру невозможно получить право собственности. Такие случаи уже есть.
При правильной же ипотеке мы даем деньги, клиент получает квартиру и в ней живет, причем квартира сразу оформляется на клиента, регистрируется, клиент получает свидетельство о регистрации права собственности. Единственное ограничение - он не может без согласия банка совершать сделки с этой квартирой, поскольку она является заложенной. Закладная также регистрируется в регистрационной палате и действует до момента полного расчета клиента с банком.

- Почему процентная ставка "Юниаструмбанка" ниже, чем в других банках, будет ли она увеличиваться или уменьшаться, и что в этом случае ожидает тех людей, которые заключат договоры под 14%?
- Интересно, почему возникают такие вопросы? Конечно, ситуация с долевым строительством научила: где дешево - там обман. И все же странно, что наши уважаемые граждане боятся не отдавать, а брать деньги.
На самом деле 14% в год не так уж мало. Мы работаем с Федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования и, думаю, в течение лет трех, когда агентство начнет выкупать кредиты и возвращать деньги банкам, ставка все-таки снизится.
Если ставки по ипотечным кредитам в принципе будут снижаться, заключенные ранее договоры также будут пересмотрены. А вот вырасти за время действия кредита ставка не может, это оговорено в Законе о банках и банковской деятельности.

- А если изменится законодательство?
- Не думаю. Законодательство имеет тенденцию меняться в сторону ужесточения по отношению к банкам.

- Сейчас много говорят о вступлении России в ВТО. Тогда к нам придут зарубежные банки со ставками в 57%. Может, стоит подождать?
- Мы все время ждем какого-то подъема, рывка. Однако в ближайшие два-три года вряд ли что-то сильно изменится. Если лет 15 подождать, тогда конечно. Но не забывайте, что чем ближе ваш возраст подходит к пенсионному, тем на меньший срок можно оформить кредит. Пенсионеров не кредитует ни один банк, так как существующее законодательство не позволяет что-либо взыскивать с них. Даже работающий пенсионер не может быть рассмотрен в качестве ни основного, ни созаемщика.

- Что ждет заемщиков, если банк не дай бог разорится?
- Но ведь мы даем деньги, а вы получаете квартиру и в ней живете. Будете нести ответственность перед Центральным банком РФ. Не вижу здесь никакой опасности. Рискует в первую очередь тот, кто дает деньги, то есть банк, поэтому мы несколько фильтруем клиентов, желающих взять кредит.

- Каким условиям должен удовлетворять заемщик, чтобы получить ипотечный кредит, каковы верхняя и нижняя границы по сумме и сроку?
- Минимальная сумма кредита на квартиру 150 тыс., максимальная - 2,1 млн. Минимальный срок 3 года, максимальный - 27 лет. При этом существует возможность досрочного погашения кредита, но не раньше, чем через полгода.
Для заключения договора нужно иметь 30% от суммы кредита в качестве первоначального взноса. Доход заемщика для получения кредита в 1 млн. должен составлять около 20 тыс. рублей, стаж на последнем месте работы - не менее шести месяцев. Рассматриваются все виды дохода, в том числе алименты, если заемщик получает их в течение шести месяцев и дольше. Кроме того, любые лица (не обязательно родственники) могут привлекаться в качестве созаемщиков. Всего в получении кредита может быть задействовано до трех человек, включая основного заемщика.

- Какие требования предъявляются к приобретаемой недвижимости, ограничено ли ее местонахождение Красноярском, и выдаются ли кредиты иногородним заемщикам?
- В принципе, рассматриваются любые квартиры - и хрущевки, и сталинки, - исключение составляют только гостинки и секционки. Квартиры могут быть расположены в пределах 100 км от Красноярска, если заемщик сам привезет все необходимые документы из БТИ, регистрационной палаты. Что же касается иногородних заемщиков, они также вправе оформить у нас кредит.

- Может ли быть рассмотрена старая квартира в качестве первоначального взноса для покупки новой?
- Заемщику нужно ее продать. Заниматься реализацией этой квартиры банк не будет.

- Страхуются ли риски, связанные с возможной утратой недвижимого имущества?
- Квартира в обязательном порядке будет страховаться, собственник квартиры уплачивает за это 1% от стоимости квартиры в год. При наступлении страхового случая страховая компания рассчитывается с банком, из этих средств покрывается кредит, а оставшаяся сумма выдается клиенту.

- Как происходит погашение кредита?
- Ежемесячно, равными долями (ануитентный платеж). Платеж состоит из двух частей: проценты и погашение кредита. Так как процент рассчитывается от остатка непогашенной суммы, который пересчитывается ежемесячно, сумма процентов с каждым месяцем становится все меньше. А вторая часть - погашение долга - возрастает. То есть график погашения ипотечного кредита составлен таким образом, что сумма платежа все время остается одинаковой.

- А если заемщик окажется несостоятельным?
- В случае если заемщик не сможет рассчитаться по кредиту, квартира будет продана и из этих средств погашена сумма оставшегося невыплаченным кредита. При этом банк не имеет возможности выставлять квартиру по рыночной стоимости и ждать, когда ее купят, так что есть вероятность, что судебные издержки "съедят" выплаченную часть и первоначальный взнос.

- Ваш банк не единственный предлагает ипотечные кредиты под 14% годовых. На что, кроме процентной ставки, стоит обращать внимание, выбирая банк?
- У нас не только минимальная процентная ставка, но и нет ежемесячных комиссий. Вы будете платить 14% годовых, указанные в договоре, и все. Плата за рассмотрение заявки берется в день заключения договора только в случае положительного решения и составляет 900 рублей. А бывает и так, что приходится платить 30 тысяч вне зависимости от результата.

- Существует ли схема кредитования строящегося жилья?
- Схема уже разработана, существует кредит "Новостройка", но действующее законодательство не позволяет реализовать этот проект. Ждем внесения изменений в Закон об ипотеке, которые должны быть в ноябре. Долевое строительство может быть предметом залога. В этом случае нужны аккредитованные объекты строительства. Скорее всего, банк будет решать, у каких фирм-застройщиков стоит брать квартиры, а у каких нет.

...НА МАШИНУ
- Скоро День автомобилиста. Чем «Юниаструм» может порадовать тех, кто мечтает превратить автомобиль из роскоши в средство передвижения?
- Существует несколько программ автокредитования. Автомобиль не должен быть старше десяти лет - это единственное условие. Верхняя граница суммы не ограничена, но при стоимости автомобиля свыше 1 млн. рублей решение принимается в течение недели. Первоначальный взнос - 10% для новых машин, 20% для подержанных. Процентная ставка составляет от 11,5% годовых, максимальный срок кредита три года.
Предлагается также приобрести автомобиль в лизинг. Пока эта схема распространяется только на новые машины иностранного производства. Максимальный срок три года. В чем особенность лизинга? Вы выбираете машину, покупаете ее в кредит, 50% суммы можно разбить на три года, а остальные 50% оставить на последний платеж. Таким образом, ежемесячная выплата будет небольшой. В конце третьего года можно либо вернуть банку оставшиеся 50%, либо отдать автомобиль и взять на тех же условиях новый. В этом случае имеет место пролонгация лизинга, которая оформляется простым соглашением, без повторного заключения договора. А продажей старого автомобиля занимается банк.

...НА ВСЕ ОСТАЛЬНОЕ
- На что еще и на каких условиях можно получить кредит в вашем банке?
- Кредит "You home" - до 600 тыс. рублей - можно взять на ремонт квартиры, на покупку мебели, оргтехники, бытовой техники; оплатить с его помощью учебу, лечение, турпутевку, покупку земельного участка, садового домика. Мы предоставляем клиенту лимит средств и оплачиваем его счета безналичным перечислением. Также мы можем предложить кредитную пластиковую карту, с помощью которой можно оплатить товары и услуги либо снять в банкомате наличные.
Такой кредит выдается на срок до двух лет под 22% годовых, при этом нужно иметь 20% от суммы в качестве первоначального взноса, а для кредита на сумму более 60 тыс. рублей - одного поручителя.

- Откажут ли в предоставлении кредита человеку, который уже выплачивает кредит, взятый в другом банке?
- Все зависит от суммы и платежеспособности заемщика. Само по себе наличие кредита в другом банке не является препятствием. При определении платежеспособности этого клиента из его дохода будут вычтены суммы платежей по тому кредиту. Например, если доход 10 тысяч в месяц, а платеж 3, то мы при выдаче кредита оценим его платежеспособность в 7 тысяч.
"Юниаструмбанк": 660049, г. Красноярск, пр. Мира, 53, тел. 591189. Лицензия ЦБ РФ № 2771.